Personne ne s’attend à ce que trois lettres redéfinissent la physionomie d’une ville, pourtant, IGH, Immeuble de Grande Hauteur, s’impose dans l’architecture comme dans la réglementation, pesant de tout son poids sur l’immobilier français.
Plan de l'article
Comprendre la notion d’IGH et ses spécificités dans l’immobilier
Impossible d’ignorer l’emprise du statut IGH sur le développement urbain : depuis 1958, ces immeubles s’inscrivent dans le code de la construction et de l’habitation, dictant des règles qui dépassent largement la simple question d’esthétique. À Paris, Marseille, Lyon, Bordeaux, Lille, Reims, les IGH dressent leurs lignes verticales, mais leur particularité se joue bien ailleurs. Dès lors qu’un immeuble d’habitation franchit les 50 mètres, ou 28 mètres pour d’autres usages, il bascule dans une catégorie à part. Et ce n’est pas anodin. Plus on grimpe, plus les enjeux se corsent : la circulation des secours, l’évacuation rapide, la lutte contre l’incendie deviennent des défis techniques distincts.
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La réglementation encadre chaque aspect, peaufinée par décrets du Conseil d’État et précisée dans les articles du code de la construction. Un IGH n’est jamais un immeuble ordinaire, la loi le martèle à chaque paragraphe.
Voici les exigences principales imposées à un IGH, qui le différencient des constructions classiques :
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- Dispositifs techniques renforcés : installation de colonnes sèches, systèmes de désenfumage puissants, compartimentage pour ralentir la progression du feu.
- Organisation spécifique : présence de personnel spécialement formé, consignes détaillées, contrôles et exercices réguliers.
Pas question de faire dans l’à-peu-près : chaque IGH doit prouver, étage après étage, qu’il respecte ces exigences. Les commissions de sécurité surveillent, le Conseil d’État arbitre. L’absence de statut IGH n’est pas un détail administratif : elle pose de réelles questions sur la responsabilité de ceux qui conçoivent, gèrent ou occupent ces tours.
Quelles obligations réglementaires distinguent un IGH d’un ERP classique ?
Confondre IGH et ERP (établissement recevant du public) serait une erreur lourde de conséquences. Les deux catégories obéissent à des logiques réglementaires très différentes. Sur le papier, un ERP doit garantir sécurité et accessibilité pour le public. Mais la logique IGH place la barre bien plus haut dès que la hauteur du bâtiment dépasse les seuils fatidiques : 28 ou 50 mètres selon la destination.
Voici ce qui distingue concrètement un IGH des autres bâtiments recevant du public :
- Une organisation interne dédiée : service de sécurité incendie disponible 24h/24, personnel spécifiquement entraîné, procédures strictes et consignes structurées.
- Des équipements techniques spécifiques : colonnes sèches ou humides prêtes à l’emploi, compartimentage renforcé, alarmes et systèmes de désenfumage conçus pour les situations extrêmes.
- Un contrôle régulier par des commissions de sécurité, chaque modification ou aménagement devant obtenir une validation formelle.
Pour les collectivités territoriales, gérer un IGH impose une vigilance de tous les instants : chaque transformation, chaque nouvelle affectation passe entre les mains de la commission de sécurité. Impossible d’y échapper ni de négocier une application allégée du code de la construction.
L’absence de statut IGH lors de travaux ou de projets expose à des risques majeurs, qu’ils soient juridiques ou humains. Même les plus grands ERP ne subissent pas ce degré de contrainte. Les règles d’évacuation, la conception des systèmes anti-incendie, la gestion des flux de personnes : tout s’intensifie quand un édifice prend de la hauteur.
Absence de statut IGH : quels risques pour la sécurité incendie et la protection des occupants ?
Un immeuble élevé sans statut IGH, c’est une loterie pour la sécurité. Les risques d’incendie s’accroissent brutalement dès lors que les dispositifs prévus par le code de la construction et de l’habitation ne sont pas scrupuleusement appliqués. Les conséquences ? Souvent invisibles, parfois tragiques, jusqu’au jour où un incendie révèle chaque faille.
Voici ce qui peut faire défaut dans un immeuble de grande hauteur non classé IGH :
- Compartimentage insuffisant qui laisse le feu se propager d’un niveau à l’autre
- Systèmes de désenfumage trop faibles pour l’ampleur du bâtiment
- Manque de zones refuges et d’ascenseurs sécurisés
- Équipements d’alerte défaillants ou inadaptés
- Personnel non formé ou absent, issues de secours non conformes
Dans ces conditions, l’évacuation se transforme en défi imprévisible. À Marseille, Lyon, Paris, partout où les IGH dominent, la gestion des risques n’a rien d’anecdotique. Si le bâtiment n’est pas classé IGH, la rigueur du contrôle s’effrite : la commission de sécurité intervient moins, les recommandations perdent leur poids, les occupants restent dans l’ignorance de leur propre exposition au danger.
La réglementation, pourtant, ne laisse pas de place au bricolage. Une sécurité incendie à la hauteur, sans jeu de mots, suppose une vigilance et des moyens spécifiques. Sans le cadre IGH, le risque s’installe, silencieux, dans chaque mètre carré.
Parce qu’un incendie dans un IGH ne tolère aucune improvisation, chaque étage qui échappe au dispositif réglementaire multiplie la mise. C’est le genre de pari que la ville moderne ne peut plus se permettre.
